Immobilier et infrastructures : des investissements bien fondés ?

L’argument principal en faveur des investissements en immobilier et en infrastructures semble assez évident. « Les rendements actuels des titres à revenu fixe sont un grand défi. Les investisseurs doivent s’ouvrir davantage aux actifs de croissance que par le passé et c’est ici que l’immobilier et les infrastructures ont un rôle à jouer, affirme Shailesh Kshatriya, analyste principal en placements chez Investissements Russell. Je ne pense pas qu’il faille nécessairement les évaluer du point de vue de l’amélioration des rendements sinon de la diversification du portefeuille. »

Scott MacDonald, chef, caisses de retraite, assurances et stratégie de fonds souverains à RBC Services aux investisseurs, reprend le même argument. « Les rendements de certaines catégories d’actifs alternatifs sont moins étroitement corrélés à ceux des catégories traditionnelles, dit-il. Donc, toutes les composantes d’un portefeuille ne sont pas à la hausse ou à la baisse en même temps. » M. MacDonald ajoute que la nature des rendements à long terme correspond à celle du passif à long terme des régimes de retraite. « Les promoteurs de régimes de retraite se soucient de pouvoir fournir des prestations aux participants pendant des décennies, affirme-t-il. Les secteurs de l’immobilier et des infrastructures offrent un profil de rendement à long terme. »

La taille compte

Le sondage de Pyramis a néanmoins démontré que l’intérêt pour les placements non-liquides se manifeste de façon plus importante du côté des plus grands régimes. Quelque 69 % des régimes dont l’actif est supérieur à 1 milliard de dollars ont affirmé qu’il est probable ou certain qu’ils investiront dans ces catégories d’actif. Du côté des régimes dont l’actif est inférieur à 1 milliard de dollars, ce chiffre s’élève à 30 %. En effet, on a peut-être tendance à associer ces secteurs aux grands régimes. Cependant, il existe une gamme d’options qui s’adresse à tous les régimes, en fonction de leurs besoins et objectifs (voir tableau ci-dessous).

« Les très grands régimes investissent directement dans ces catégories d’actifs, c’est-à-dire qu’ils cherchent des projets dans lesquels investir, seuls ou en partenariat, et finissent par en être propriétaire et gestionnaire », affirme Stéphane Amara, chef de gestion de placement au bureau de Montréal de Deutsche Asset & Wealth Management. Une deuxième stratégie, qui intéresserait les régimes de taille moyenne, consisterait à faire appel à un gestionnaire de fonds ou à un associé qui se chargera de la gestion de fonds communs privés composés de ces catégories d’actifs. « Certains investisseurs ont également choisi de participer à des co-investissements aux côtés de leurs gestionnaires ou de grands régimes de retraite », ajoute M. Amara.

Finalement, il peut convenir aux plus petits régimes d’investir dans des fiducies de placement immobilier, connu en anglais sous le nom de Real Estate Investment Trust (REIT), ou dans des titres côtés en Bourse liés aux infrastructures. Il s’agit aussi d’une stratégie intéressante pour les régimes en quête de liquidités ou pour complémenter l’exposition aux fonds ou aux investissements directs. « Outre les liquidités, les portefeuilles de titres cotés en Bourse peuvent fournir une meilleure diversification géographique et sectorielle dans l’immobilier et les infrastructures, souligne M. Amara. Mais, ils peuvent parfois s’exposer à une plus grande volatilité et à une corrélation plus étroite aux indices de référence des actions. »

M. Kshatriya souligne que les sociétés cotées en Bourse représentent une stratégie attrayante pour un plus petit régime, pour lequel les mises en capital nécessaires risquent de barrer la porte à des investissements. Cependant, il observe qu’il peut s’avérer difficile d’avoir accès à des titres de sociétés œuvrant uniquement dans le domaine (les « pure play »). « Ces compagnies, dont l’activité principale offre une exposition plus directe, peuvent aussi représenter une source de revenus plus stable, ajoute-t-il. Une gestion active est essentielle pour obtenir une exposition ciblée des titres cotés en Bourse de sociétés des secteurs de l’immobilier et des infrastructures. »

Chez soi ou à l’étranger

Évidemment, ce n’est pas qu’au Québec qu’il existe des possibilités d’investir dans l’immobilier ou dans les infrastructures. Dans le cas des actions, ce serait une stratégie restrictive de ne pas viser l’international; c’est sensiblement la même chose pour ces deux catégories d’actifs. « De nombreux pays offrent de belles occasions d’investissements et plusieurs des plus grands régimes sont en mesure d’aller plus loin pour en chercher, affirme M. MacDonald. Par contre, tous les investissements impliquent une certaine part de risque. Chaque régime doit décider si un projet lui convient en fonction de sa tolérance aux risques. »

En matière d’infrastructures, le Canada a été l’un des premiers pays à emprunter la voie de la privatisation des services publics, ce qui a créé de belles occasions pour les régimes. « De façon générale, lorsqu’il est question d’investir à l’étranger, les investisseurs canadiens se sont concentrés sur les infrastructures économiques essentielles dans les pays développés », affirme M. Amara. Quant à l’immobilier, la majorité des régimes canadiens aurait investi au pays. « C’est une stratégie qui a bien fonctionné pendant et depuis la crise, ajoute-t-il. Les régimes tentent maintenant de diversifier leur exposition locale en visant l’étranger, ce qui a pour résultat de les exposer à des complications fiscales en plus du taux de change. Afin de compenser le risque additionnel, les régimes considèrent les possibilités d’investissements de valeur ajoutée et opportunistes. » Ces derniers sont des projets ayant besoin de modifications ou d’améliorations, de façon légère ou importante respectivement.

Compte tenu de la situation économique actuelle et du besoin d’assurer les rendements à long terme, il semble probable que les investissements en infrastructures gagnent de plus en plus de place dans les portefeuilles des promoteurs de régimes de retraite. Ils constituent des catégories d’actifs intéressantes et l’éventail d’options d’investissements ouvre la voie à beaucoup de régimes. Il importe d’abord de se demander pourquoi l’on veut investir dans ces actifs et à quoi on s’attend, avant de bien définir les critères d’évaluation en fonction de la réalité du régime. « Il est également important d’être honnête quant à ses capacités et aux ressources nécessaires pour réaliser l’analyse, affirme M. MacDonald. Pour certains régimes, un investissement ne sera pas possible et ils feraient mieux de déterminer s’ils sont déjà exposés aux secteurs grâce aux placements actuels. » Qu’un régime de retraite québécois ou canadien décide d’investir dans les infrastructures ou l’immobilier serait peut-être interprété comme un signe de confiance à l’égard d’un projet, car ce ne sont pas tous les investisseurs qui en sont capables. Du point de vue du régime, il faut que le promoteur s’assure que c’est une stratégie gagnante pour lui aussi.