Tout au long de l’histoire, les avancées technologiques ont donné lieu à des changements énormes. Pour les investisseurs, donc, il va de soi que les opinions arrêtées risquent fort d’être erronées au fil du temps. Mais les «perturbations créatrices » peuvent aussi générer de l’alpha et créer de la valeur à long terme.

Les occasions qui en découlent se déclinent principalement en deux temps: le repérage de tendances et l’évitement des entreprises susceptibles d’être touchées. Lorsqu’il est question d’immobilier mondial, on distingue quatre grandes catégories de force perturbatrice : la réglementation, la technologie, l’économie et la démographie.

Si le Canada a un marché immobilier bien établi, les marchés émergents, eux, n’offrent pas beaucoup de fiducies de placement immobilier (FPI), faute d’investissement dans des immeubles à revenus. Cette situation finira par changer, et le cadre réglementaire mondial contribuera à déterminer l’évolution de ces marchés.

Pensez à la réforme des règlements de zonage et de la délivrance des permis dans les régions des États-Unis dévastées par les inondations et les ouragans. Le Japon, pour sa part, a renforcé les codes du bâtiment à un point où les propriétés âgées de plus de 20 ans qui ne respectent pas les normes perdent de la valeur. Le Mexique semble quant à lui un marché émergent intéressant en raison d’un certain nombre de FPI disponibles pour l’investissement et de l’incertitude entourant l’avenir de l’ALENA.

Du côté de la technologie, deux domaines d’intérêt attirent l’attention : les outils d’exploitation immobilière et la technologie générale. L’internet des objets et l’intelligence artificielle ne sont que deux exemples de technologies qui auront des répercussions sur l’immobilier commercial. Les propriétaires qui manquent de clairvoyance ou qui n’ont pas de capitaux pour investir récolteront forcément des résultats décevants.

Les entreprises qui renoncent à la technologie n’en subissent peut-être pas les conséquences dans l’immédiat, mais elles en pâtiront sans doute dans cinq à dix ans. Par exemple, la détérioration de la situation du commerce de détail traditionnel est en grande partie attribuable à l’essor du commerce électronique.

La technologie influence aussi l’exploitation, l’utilisation et l’achat d’immeubles. Des algorithmes fondés sur la tarification dynamique permettent d’analyser l’occupation, les loyers et les modalités de location. Les immeubles d’entreposage en libre-service, résidentiels et de bureaux ont été pionniers de la technologie, et ce, pour gérer les revenus et contrôler les systèmes de sécurité et de chauffage afin d’accroître les marges.

Aux États-Unis, entreprises et investisseurs devraient tirer profit de la réforme de l’impôt sur le revenu. Les bureaux et les centres de données consacrés aux laboratoires et à la biotechnologie sont les plus susceptibles d’en profiter. Ces secteurs, qui existaient à peine il y a 10 ans, sont probablement de nos jours les plus dynamiques du segment des bureaux et on les retrouve en périphérie des villes carrefours et dans des grappes industrielles. Un taux d’occupation proche de 100% exercera une forte pression sur les loyers. Pendant ce temps, les locaux à bureaux traditionnels subissent les effets néfastes des tendances telles que le partage de bureaux et le télétravail. Bien que l’offre immobilière commerciale ait récemment augmenté, la pénurie existant depuis la crise financière mondiale a permis de bâtir des assises solides.

À l’heure actuelle, la principale force perturbatrice n’est pas l’offre de nouvelles constructions, mais bien l’abondance des capitaux. Si les investisseurs ne comprennent pas bien ces facteurs dans l’environnement actuel, ils risquent de payer trop cher. Dans une approche ascendante, il vaut toujours mieux que le choix d’un titre s’appuie sur un contexte macroéconomique et démographique solide.

En terminant, le monde fait face à des défis démographiques majeurs, notamment le vieillissement de la population et l’urbanisation. Le nombre de personnes nées en Chine depuis dix ans équivaut à peu près à la population de la France. Chaque année, environ 20 millions de Chinois, soit plus de la moitié de la population canadienne, se déplacent des campagnes vers les villes. Les exigences des membres de la génération Y sont très différentes de celles des générations précédentes pour ce qui est de l’utilisation et de la propriété d’immeubles commerciaux, sans compter que trois Y sur quatre occuperont un emploi qui n’existe pas encore à l’heure actuelle.

Ces changements démontrent clairement la nécessité d’explorer les options d’investissement qui découlent des tendances démographiques et d’autres tendances perturbatrices.

Richard Gable est gestionnaire de portefeuille à MFS Investments.