À cette période de l’année où plusieurs sont en train de régler leurs plans de vacances, une question se pose pour les investisseurs institutionnels : quid de l’investissement dans le secteur hôtelier ? ­Pour y répondre, prenons l’exemple des hôtels en ­Europe, qui constitue la première destination touristique au monde devant l’Asie et l’Amérique.

En 2016, le volume des transactions hôtelières en ­Europe a atteint le niveau de 19 milliards d’euros, soit 29 milliards de dollars canadiens au taux d’échange actuel, selon un sondage de l’Organisation mondiale du tourisme (OMT). Cet intérêt grandissant des investisseurs est le résultat de l’amélioration continue des bases du secteur, d’une meilleure compréhension des leviers de rendement d’un hôtel et d’un accès à un public plus large d’investisseurs via des outils d’investissement adaptés.

Rappelons que l’hôtellerie est étroitement liée au tourisme d’affaires et aux loisirs. En ­Europe, les indicateurs à long terme sont au vert grâce notamment à l’augmentation de trois facteurs : les flux migratoires, la population mondiale et le pouvoir d’achat des touristes internationaux issus de pays émergents.

Les hôtels réalisent les deux tiers des nuitées de l’Union européenne, devant les campings et autres hébergements collectifs de tourisme, selon un rapport français publié l’année dernière par l’Institut national de la statistique et des études économiques. La proportion atteint 86 % au ­Portugal, 73 % en ­Allemagne et 72 % en ­Espagne. En ­France, ce serait une nuitée sur deux.

L’année dernière, à l’exception de ­Paris, toutes les principales grandes agglomérations européennes ont enregistré une hausse de leurs rendements. La demande pour l’hébergement est de façon naturelle plus forte en zone urbaine et c’est ici que les taux d’occupation et les revenus des hôtels sont amplifiés. De plus, privées de réserves foncières constructibles, ces villes sont souvent incapables de répondre à l’afflux de demandes de réservation à certaines périodes de l’année, comme ­Noël ou la période estivale.

Pour l’investisseur institutionnel, il faut finalement souligner qu’un hôtel est l’actif tangible par excellence, dont les activités sont facilement compréhensibles et analysables. En effet, rien ne ressemble davantage à un compte de résultat hôtelier qu’un autre compte de résultat hôtelier ! À titre indicatif, le résultat brut d’exploitation d’un hôtel, après paiement du loyer, est en moyenne supérieur à 30 %, toujours selon des chiffres de l’OMT. Il s’agit donc d’un actif liquide et facilement finançable, qui présente un fort potentiel de diversification pour l’investisseur ­nord-américain, généralement habitué à des résultats bruts d’exploitation similaire, mais avant les frais fixes tels que le loyer.

Alors que l’offre hôtelière européenne est insuffisante pour répondre à la demande du marché, on observe aussi que le parc hôtelier est par endroit vieillissant. Il nécessite notamment des investissements pour agrandir les capacités d’accueil et améliorer la qualité des établissements.

Les hôteliers disposent de plusieurs leviers clairement identifiables pour améliorer les perspectives de rendement de leurs actifs, par exemple la réalisation de travaux de rénovation et de modernisation, le passage sous enseigne de renommée nationale ou internationale ou encore l’implantation de techniques modernes de gestion hôtelière. Pour ce faire, ils doivent investir massivement, et recherchent donc des investisseurs pour les accompagner tout au long de leurs projets.

Certaines des plus grandes caisses de retraite sont certes en mesure d’investir directement dans des hôtels. Mais ce n’est pas possible pour toutes. Notons alors que les outils d’investissement destinés au secteur de l’hôtellerie européenne se sont fortement développés depuis quelques années afin de répondre aux différents besoins des investisseurs institutionnels. Les gérants proposent par exemple des fonds créés spécialement pour le capital et d’autres pour la dette mezzanine. Les premiers sont orientés sur la ­plus-value finale alors que les seconds permettent de servir un rendement annuel bienvenu en ces périodes de taux bas. Cela donne matière à penser dans le cadre des plans pour l’été !

­Jean-Marc ­Palhon est ­président-fondateur d’Extendam.